Проблеми з купівлею-продажу квартири з нерозірваним договором оренди

У вашій ситуації ви маєте декілька варіантів захисту своїх прав як нового власника квартири.

1. **Щодо договору оренди**: Відповідно до статті 770 Цивільного кодексу України, договір оренди зберігає свою силу для нового власника, якщо інше не встановлено договором або законом. Це означає, що якщо в договорі купівлі-продажу не було обумовлено, що квартира продається без орендарів, договір оренди залишається чинним. Однак, ви маєте право вимагати розірвання договору оренди в судовому порядку, якщо орендар порушує умови договору або якщо сам договір був укладений з порушеннями.

2. **Виселення орендаря**: Для виселення орендаря необхідно буде звернутися до суду з позовом про визнання договору оренди недійсним або про його розірвання, якщо на це є підстави (наприклад, істотні порушення умов договору оренди). Стаття 783 Цивільного кодексу України передбачає, що орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди, якщо орендар не виконує свої зобов'язання.

3. **Вимоги до продавця**: Якщо договір купівлі-продажу передбачав передачу квартири без обтяжень, ви можете вимагати від продавця компенсації збитків за порушення умов договору. Відповідно до статті 661 Цивільного кодексу України, продавець несе відповідальність за недоліки речі, які виникли до її передання покупцеві.

4. **Дії для вирішення проблеми**:
- Спочатку спробуйте врегулювати питання з орендарем мирним шляхом, можливо, запропонувавши йому прийнятні умови для розірвання договору.
- Якщо це не допоможе, зверніться за юридичною консультацією для підготовки позову до суду про розірвання договору оренди та виселення орендаря.
- Також варто підготувати претензію до продавця про відшкодування збитків, понесених у зв'язку з порушенням умов договору купівлі-продажу, і в разі відмови звернутися до суду з позовом про стягнення компенсації.

Звернення до суду є крайнім заходом, але у вашій ситуації це може бути необхідним для захисту ваших прав. Пам'ятайте, що судові процеси можуть зайняти певний час, тому важливо почати діяти якомога раніше.